'Maakbedrijven dreigen te verdwijnen uit steden'

Het lijkt erop dat de maakindustrie steeds meer gaat verdwijnen uit de steden. Dat komt omdat er een tekort is aan bedrijfsruimte. Deze conclusie trekt Cushman & Wakefield na een brancheonderzoek.

De ingebruikname van bedrijfsruimte is in 2017 op een recordhoogte van 4,5 miljoen m2 uitgekomen. Eerdere records kwamen uit op een opname van 3,6 miljoen m2 bedrijfsruimte in een jaar. De leegstand is met 17 procent afgenomen tot 2,8 procent van de voorraad, een niveau dat volgens de internationaal vastgoedadviseur ver onder de norm van een gezonde bedrijfsruimtemarkt ligt. Cushman & Wakefield roept daarom op tot behoud van de maakindustrie in steden omdat dit van belang is voor levendige steden. 

De cijfers over de bedrijfsruimtemarkt zijn onlangs gelanceerd in de nieuwste editie Nederland Compleet van Cushman & Wakefield. Het segment bedrijfsruimte (het andere bestaat uit de kantorenmarkt) is in het onderzoek onderverdeeld naar industrieel en logistiek vastgoed. De recordopname van industrieel vastgoed van 2 miljoen m2 in 2017 is een stijging van 13 procent ten opzichte van 2016. De opname van logistiek vastgoed steeg afgelopen jaar met maar liefst 39 procent naar 2,5 miljoen m2. 

Frank van der Sluys, Head of Research Cushman & Wakefield: “Onze vastgoeddata bevestigen de economische hoogconjunctuur in Nederland. Zowel de maakindustrie als de transport- en logistiek sector groeien sterk, net als de banen in de industrie. Vanwege de behoefte aan wonen in steden wordt de maakindustrie steeds meer de stad uitgeduwd waardoor de markt voor industrieel vastgoed daar op dit moment te krap is. Hoewel de woningbehoefte terecht is, moeten we waken voor een monocultuur. Onze steden moeten dus groeien, want naast alle functies die in een stad thuishoren heeft ook de maakindustrie toegevoegde waarde voor een stad.”

Krappe markt 

De leegstand van bedrijfsruimte is in een jaar tijd met 17 procent (1,6 miljoen m²) sterk gedaald tot 7,8 miljoen m². Hiervan betreft 6,6 miljoen m² industrieel vastgoed en 1,2 miljoen m² logistiek vastgoed. Afgezet tegen de jaarlijkse ingebruikname ligt het aanbod industrieel vastgoed ruim drie keer hoger. In het segment logistiek vastgoed is de markt met twee keer zoveel vraag als dat er aanbod is, zeer krap. Hierbij moet worden opgemerkt dat de vraag zich nog altijd sterk richt op nieuwe distributiecentra die op maat worden gemaakt.

Menno van Boxtel, Head of Logistics Cushman & Wakefield: “Los van diverse technische en duurzaamheidseisen voldoet het bestaande aanbod vaak simpelweg niet qua omvang. De vraag naar grootschaligere distributiecentra én de hogere eisen aan de specificaties zet alleen maar door, zeker voor e-commerce. Deze trend zien we al een aantal jaar en zal ook dit jaar doorzetten.”

Nederland weet nog altijd veel logistiek dienstverleners aan zich te binden die vanuit Europese Distributiecentra een groot Europees afzetgebied bedienen. Mede doordat deze afzetgebieden steeds groter worden, neemt de behoefte aan grootschalige distributieruimten toe. Deze grote transacties stuwen de opname. Nieuwbouwplannen die nog niet in uitvoering zijn, worden niet meegenomen in het aanbod. Dit blijkt ook uit de top 10 grootste bedrijfsruimtetransacties in 2017. De hele top 10 bestaat uit logistiek vastgoed en in negen gevallen gaat het om nieuwbouw. De grootste transactie vond plaats in Lelystad waar Inditex 170.000 m² gaat gebruiken.

Geografische spreiding 

Door de nadruk op grootschalige transacties is de geografische spreiding van logistiek vastgoed beperkt. In totaal is de opname in 2017 verspreid over 57 plaatsen in Nederland waarmee de top 10 goed is voor 57 procent van de opname. De top 10 plaatsen waar de hoogste opname in logistiek vastgoed heeft plaatsgevonden, is een mix van hotspots waarbij multimodaliteit doorslaggevend is en hotspots waarbij multimodaliteit en de nabijheid van consumenten cruciaal is. 

Top 10 Plaatsen Hoogste Opname 2017 In M²

Industrieel                                                        Logistiek

Plaats                        Metrage                      Plaats         Metrage 

Amsterdam                63.000                         Venlo          441.00 

 ‘s-Hertogenbosch    52.000                        Lelystad     170.000 

Rotterdam                 50.000                        Tilburg        151.000 

Breda                         50.000                         Utrecht      126.000

Oud Gastel               40.000                         Bleiswijk     121.000

 Zwolle                      39.000                     Nieuwegein    106.000

Oosterhout             35.000                        Moerdijk       102.000

Zaandam                35.000                        Eindhoven     96.000

Eindhoven              32.000                       Roosendaal    71.000

Son                          32.000                        Born               57.000

De ingebruikname van industrieel vastgoed kent een veel grotere geografische spreiding. De top 10 is goed voor ‘slechts’ 22 procent van de landelijke opname, maar bestaat ook uit omvangrijke transacties tussen 12.500 en 35.000 m². De totale opname is verdeeld over 318 plaatsen. In 2017 is in Amsterdam het meeste industriële vastgoed in gebruik genomen, gevolgd door ’s-Hertogenbosch en Rotterdam. De top 10 laat zien dat nabijheid van consumenten cruciaal is. 

Jan Verhaegh, Head of Industrial Cushman & Wakefield: “De groei van industrieel vastgoed vindt gelijkmatig over Nederland plaats. Wel geldt dat wij negen industrieel economisch sterke gebieden onderscheiden. Naast de Randstad zien we uitschieters in de regio’s Twente, Zwolle, Arnhem-Nijmegen en Brabant. Op veel plekken in deze regio’s wordt de opname geremd door schaarste aan kwalitatief hoogwaardig aanbod.”

Meer dan de Randstad

Het rapport geeft niet echt antwoord op de vraag hoe belangrijk het is dat de maakindustrie zich concentreert in de grote steden, al is duidelijk dat de maakindustrie zich verder verspreidt dan alleen de Randstad, waarin de vier grootste steden van Nederland zich bevinden. Macro-econoom Matthijs Bouman schreef onlangs in zijn column in het FD nog dat Nederland meer is dan ‘vier steden en wat grasland’. Hij wijst erop dat ook buiten de Randstad relevante economische activiteiten plaatsvinden, zoals de cijfers over de groei van industrieel vastgoed hierboven ook deels onderschrijven. “Innovatie van de bovenste plank in Eindhoven, moderne maakindustrie in de Achterhoek, agrarische hightech in zo ongeveer alle hoeken van het land”, zo schrijft Bouman.

In 2016 werd in de talkshow ‘Next Steps 2.0’ van Ruimtevolk ook verder ingegaan op de stad als werkplaats. Imke Carsouw, toenmalig directeur van Brainport Eindhoven, zei toen: “We zien onszelf als high-tech maakindustrie. “De Brainportregio is innovatief en economisch florerend Internationale delegaties bezoeken de regio vrijwel dagelijks, maar toch zie ik een gebrek aan waardering voor dit type productie, er is een heel sterk ‘Randstaddenken’ in Nederland”.  “De maakindustrie moet terug de stad in, om sociale tweedeling tegen te gaan”, stelde de Belg Joachim Declerck, eigenaar van Architecture Workroom. “De productie terugbrengen naar de stad vereist een fundamentele omwenteling van de dominante logica van stadsontwikkeling. Een kantoortuin benut ruimte een stuk efficiënter dan een akker voor stadslandbouw. Bovendien wordt er veel meer betaalt voor functies in de diensteneconomie, denk aan kantoorpanden. Als je de diensteneconomie de vrije loop laat ontstaat er een sneeuwbaleffect waarbij alle industrie uiteindelijk uit de stad verdwijnt.” Een call to arms is op zijn plaats, aldus Declerck: “We moeten ingaan tegen het proces van stadsontwikkeling naar een diensteneconomie.’’

Iniatieven

Er worden ook iniatieven genomen om de maakindustrie een plek te geven midden in de stad. Zo is Duncan Stutterheim, de oude baas van ID&T, naar het schijnt in Amsterdam een 40 meter hoge toren aan het bouwen die ruimte moet bieden aan bedrijven in de maakindustrie. “Het moet een plek worden waar echt gewerkt en gebouwd wordt”, zei hij in augustus. Het is niet duidelijk hoe de plannen er nu voorstaan. 
RDM Rotterdam is op zijn beurt een broedplaats van innovatie voor maakbedrijven en studenten. “In de jaren 50 stond het hier al bol van de vernieuwing en het vakmanschap”, zo zei programmadirecteur Jouke Goslinga van het aan het Rotterdamse havenbedrijf gelieerde RDM eerder tegen Sprout. “Diezelfde vernieuwingsdrang gebruiken we nu om, op de fundamenten van dat roemruchte verleden, de nieuwe maakindustrie vorm te geven.”

Door: Kelly Bakker

Bron: Cushman & Wakefield, FD, Sprout.nl